自有住宅率將達到90%,台灣將以換屋市場為主流市場

  台灣目前平均每年新增房屋數約15萬棟(依登記棟數計算),平均每年新增家戶數僅約12萬戶,且 持續下降中,未來平均每家戶擁屋數將逐漸增加;此外目前的首購、換屋、投資需求之市場占有率比例約5:3:2;但當新增家戶數逐漸減少,市場上的首購需求 將隨之減少,且由於都市逐漸發展成熟,2020年住宅自有率勢必超過90%以上(預估最快三年內住宅自有率即有機會到達90%),屆時中古屋及換屋需求將 逐漸增加,成為市場上的主流市場,預估屆時首購、換屋、投資需求之市場占有率比例將會成為4:4:2

建築產品定位將轉型,特定市場規模將擴大

  1. 建設公司的產品定位將逐步轉型,大面積、豪宅規格、投資性之推案將更頻繁出現,中小型建商必須思考未來市場產品定位的問題,掌握趨勢。
  2. 物業管理、豪宅規格的經紀服務、都市更新等市場規模將隨著換屋市場成為主流而迅速擴大,反之,換屋市場產品的折舊也將因競爭而加快,在同質產品漸多的競爭環境下,價格創新高的難度將升高。
  3. 投資性物件(如小套房)的市場,將因住宅自有率增加導致的租賃率減少而產生結構性變化,投資性物件可以生存的市場將更偏向市中心、緊鄰捷運的區位或商圈、大學學區等具備高度流動人口及短期租賃需求的區位。

綠建築標章跟相關節能建築認證將成為影響房價的重要特徵

  1. 目前台灣內政部建築研究所已經完成綠建築認證標章,針對日常節能、生物多樣性、綠化、基地保水、水資源、二氧化碳減量、室內環境、廢棄物減量、污 水處裡改善等九項指標進行評選;依照公共工程委員會的要求,目前所有新建公共建築都須取得綠建築標章;而針對一般民間新建建築,也有許多指標性建商持續以 綠建築設計概念開發住宅;國外相關節能建築的認證現已成為估價的重要變數。在技術提升與觀念的強化下,預估在2020年,綠建築標章將可望成為影響房價的 重要特徵,並對房價有正面的助益。
  2. 此外,由於電動車在2020年將具有相當的市場佔有率,目前國外機構研究認為至2020年,電動車的市場佔有率將達15%~18%,因此,相關的建築設計,如具備充電環境的停車位可能成為新的設計元素。

台灣房價呈現長多格局,城鄉房價高低落差將加大 

  房價的長期發展趨勢主要跟總體經濟、家戶成長、區域相對發展、及外資開放程度有關係,目前台北 市、台中市、高雄市的都會區平均房價大致是3:1:1的關係,我認為未來這樣的長期關係大致不會改變,加上景氣復甦時,多數的量能仍將集中於台北都會區。 但未來城鄉之間房價差距仍將會加大,缺少利多議題的區域,房價將很難有起色。
  而台北都會區、台中都會區、與高雄都會區三者房價關係,大致 是台北帶動台中高雄,台北不漲,台中高雄不會先漲,唯一的例外,是台中、高雄有重大建設題材;而台北較容易反應總體經濟題材。在景氣下滑時期,台中高雄容 易反應而出現明顯跌幅,台北因需求強度較大,會出現較為抗跌格局。
以台灣房屋編製的台灣房價指數做為評估依據,說明2010年至2020年中 古屋房價趨勢的工具,綜合來看,台北市的平均房價到2020年有機會從每坪40萬元上漲到56萬元;台中市則是從每坪15萬元上漲到18.8萬元;高雄市 則會從每坪12萬元上漲到15萬元,以長期來看還是屬於漲升格局。
  雖然短期台灣經濟展望,在2009年台灣全年GDP預估是負的 4.04%,2010年則會回升至正的3.92%,預料最快要到2011年,才可能回復到2008年的水準;換句話說,這幾年民眾購屋負擔能力是處於停滯 狀態,這一定程度上會影響市場買氣,但預估2011年前,利率水準仍會處於相對低檔,再加上資金投資效應等因素,會降低經濟不佳對房市的衝擊。但有俱有投 資性及報酬率的產品將吸引資金停靠駐足,享受未來獲利,這類產品的買盤,短期會成為穩定市場的力量。

 

2010年~2020年台灣房市長期趨勢分析推演表

年度時間

事件推演

2010~2011
房市展望:
上下箱型整理格局,蓄積能量

1. 資金行情整理,房市回歸基本面,高購屋負擔、低 交易量將壓抑房價上升。
2. 在GDP超越08年水準前,買氣仍待加強,但豪宅及商辦不受市場影響,屢創新高。
3. 此階段的機會關鍵在於,兩岸政府對陸資的開放程度。

2012~2013
房市展望:
經濟基本面佳、公共建設利多,配合兩岸擴大開放合作,房市表現機會大

1. 經濟復甦跡象明顯,購屋負擔相對下降;但利率調升。
2. 蘆洲線通車將帶動沿線各站區域行情。
3. 政府將維持兩岸積極開放步調,擴大開放陸資在台融資並直接購買不動產,將累積房價上漲動能。
4. 高捷開始發揮綜效,通勤習慣改變將使捷運沿線房價有突出表現。

2014~2015
房市展望:
熱度持續,注意升息與觀察
供給面

1. 經濟復甦提振房市購買力道,需求快速增加帶動房價上漲;推案量也將快速成長。
2. 陸資在台購買及投資不動產的案例增多,陸資炒作議題使房市上揚力量更堅實。
3. 環狀捷運線完工議題發酵,強化大台北房價上漲基礎。
4. 此階段投資須注意,經濟是否有過熱跡象,造成持續升息,壓縮房市報酬空間。

2016~2018
房市展望:
房市高檔盤整,區域房市各自表現

1. 台中捷運預估完工使台中房市出現投資買盤,推升區域房價。
2. 大選年不確定性升高,市場出現觀望。
3. 銷售率下滑及餘屋成為主要議題,房市高檔盤整,交易量欲高不易。
4. 焦點集中高鐵沿線新市鎮開發及航空城開發效應,均將顯現。

2019~2020
房市展望:
房價下跌整理,觀望心態濃厚

1. 房市有下跌整理隱憂,投報率下滑,議價空間增大,但整體房價仍持穩。
2. 都會區以外房市因投資需求支撐薄弱,下跌幅度較明顯。

資料來源: 台灣房屋不動產研究室

轉載自:http://tw.myblog.yahoo.com/ymf-0919688682/article?mid=1053

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